• АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ В НОВОРОССИЙСКЕ (3)
КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В НОВОРОССИЙСКЕ:
• Квартиры и комнаты (56)
• Коттеджи, дома (48)
• Земельные участки (40)
• Коммерческая недвижимость (7)
КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРАСНОДАРЕ:
• Квартиры и комнаты (105)
• Коттеджи, дома (66)
• Земельные участки (53)
• Коммерческая недвижимость (6)
|
|
| ПОКУПАТЕЛЯМ
|
Советы покупателям квартир
Сегодня значительная часть информации о продаваемых квартирах есть в открытых рекламных источниках: газетах, каталогах, интернет. Исходя из этого, искать квартиру можно двумя способами.
Первый способ.
Покупатель ищет квартиру самостоятельно по открытым рекламным изданиям. "Шерстит" газеты, отслеживает варианты в интернете, звонит, договаривается, сам смотрит квартиры. Если Вы ищите квартиру на вторичном рынке, не рассчитывайте найти в газете прямой телефон продавца и сэкономить. Вся реклама (99%) выходит с телефоном не продавца, а агента его представляющего. Практически никто не занимается продажей своей квартиры самостоятельно. Но даже если такие варианты Вам и попадутся, их цена всегда будет сравнима с предложениями агентств. А если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон – торговаться с ним будет не просто.
Допустим, что покупатель пошел по пути самостоятельных поисков и наконец-то квартира, которая нравится, найдена. Далее покупатель идет в агентство, представляющее продавца, чтобы ознакомиться с документами и понять нюансы оформления. Если все нормально, покупатель подписывает предварительный договор на покупку квартиры и вносит залог.
В этот достаточно ответственный момент покупатель чувствует себя крайне неуверенно. Всегда возникает потребность спросить совета, узнать о репутации агентства, которое продает квартиру.. Как только наступает черед конкретных действий, Вы ощущаете необходимость в Вашем доверенном лице, которое будет рядом при подписании договоров, принятии решений, внесении денег. Т.е. на всем протяжении сделки.
Это крайне актуально сегодня, когда лицензирование риэлтерской деятельности отменено, а для того, чтобы назвать себя риэлтером, не нужно никаких разрешений и сертификатов.
Вы приглашаете "своего" агента. В этом случае риэлтер получает вознаграждение за так называемое сопровождение – надзор за проведением сделки.
Настоятельно рекомендую ничего не обещать, не подписывать и не вносить денег без участия агента, отстаивающего ВАШИ интересы. Напоминаю, что если присутствует только агент продавца, которому платит продавец, Вы беззащитны. Т.к. Вы не знаете нюансов оформления, обычаев рынка, специфики и на Вас могут "повесить" все риски по сделке - "перетянуть одеяло". Самое безобидная "неприятность" - Вы подписываете договор на месяц, через месяц Вам сообщают, что купить эту квартиру не удается, и возвращают залог. А цены за этот месяц еще выросли несколько процентов. Или отдают часть залога, или договор, оказывается, автоматически продлевается еще на 1 месяц и т.д.
И агенты и Агентства очень и очень разные - есть фирмы с высокообразованными знающими свое дело сотрудниками, а есть почти бандиты, прикрытые красивым офисом и секретаршами. Найти квартиру сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить.
Второй способ.
Вы выбираете риэлтера, на которого можете положиться в столь важном деле как операции с недвижимостью ("Доверяй своему аптекарю"). Вместе с ним обсуждаете Ваши желания и приходите к пониманию, что же Вам нужно, что можно себе позволить за имеющиеся средства из того, что продается в Вашем городе.
К решению поручить агенту и поиск квартиры и дальнейшее сопровождение сделки можно прийти разными путями.
Возможно, Вы просто всегда начинаете решение любой задачи с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: "Каждый должен заниматься своим делом". Считаете не разумным, не экономным или, даже, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хотите получить комплекс услуг: помощь в понимании "чего я хочу", есть ли в городе подобные квартиры. Что выгодно купить, как не потратить деньги на недвижимость, в которой не захочется жить, которую придется продавать дешевле, чем купил. Что модно покупать сегодня, почему это модно. Подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.
Бывает, что Вы приходите к решению доверить риэлтеру поиск квартиры и всю сделку по-другому.
Часто покупатель, начав самостоятельный поиск квартиры, увязает в огромном количестве вариантов, телефонных звонков, просмотров. Процесс поиска затягивается. Пытались вносить залог, но сделка не состоялась. Никак не найти то, что хочется. Руки опускаются. Еще немного и купите первую попавшуюся квартиру, только чтобы "это все" кончилось. Но разве можно так поступать с недвижимостью - ведь она покупается не на один месяц?
Если Вы просите нас искать квартиру и представлять Ваши интересы, Вы поручаете нам это письменно. Мы работаем для Вас, консультируем о качестве домов, районов, ценах и перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогаем найти квартиру и, если квартира найдена, сопровождаем сделку.
К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры - нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом, пытается провести сделку без своего агента, то есть обмануть его. Такая сделка проходит, в основном, если агент ошибся и по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать с покупателем. То есть не подписал договора, не взял залог, не четко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение. Если агент начал работать с покупателем, не договорившись четко о стоимости своих услуг, вполне возможно, что с Вами работает дилетант. Обычно такие конфликты возникают именно с непрофессиональными риэлтерами.
Какой путь выбрать?
Каждый выбирает для себя. Мы не навязываем свои услуги, но просим понять, что совмещать описанные схемы не возможно. Можно искать самим, если не чувствуете необходимости в риэлтере, в его советах, помощи и поддержке. Если время позволяет искать квартиру не торопясь, если Вам приятно самим "поработать" риэлтером.
Поиски квартиры занимают много времени, сил и вашего внимания. Искать квартиру самостоятельно и полноценно выполнять свои обязанности на работе никак не получается. Вы или интересную квартиру пропустите или должны взять отпуск, который может затянуться.
Выбирая квартиру самостоятельно, очень часто Вы останавливаетесь на квартирах, которые невозможно купить и тратите на них несколько недель - профессиональный агент отсек бы их сразу. Если "работа риэлтером" Вам не доставляет удовольствия, и Вы чувствуете неуверенность, нервозность, Вы запутались, при просмотрах видите не то, что Вам описывают по телефону - обратитесь к агенту. Вы заработаете больше, будете спать спокойно, сможете наслаждаться покупкой, а не испытывать сильное потрясение и нервный срыв еще несколько недель после сделки.
Для человека, который не знает город, для приезжего, найти и купить квартиру самостоятельно также чрезвычайно сложное занятие.. И часто, если денег на квартиру хватает впритык, то на услугах агента-покупателя экономят. Возможно, что просто не знают того, кому можно довериться. И получается, что с одной стороны, приезжим услуги риэлтера, как раз крайне нужны, с другой стороны, денег мало, и покупается квартира на свой страх и риск "с закрытыми глазами". Будь что будет!
К сожалению, в основном приезжие становятся пострадавшими при покупке квартир, например, в строящихся домах о которых весь город знает, что покупать там нельзя! Но покупают ведь. Будьте аккуратны с рекламой в бесплатных журналах.
Замечаю, что покупатели не обращаются к риэлтерам или в силу привычки - в надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Или из-за незнания, неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне, непонимания правил существования рынка недвижимости и предназначения риэлтера. Действительно, у нас только-только выкристаллизовались первые островки цивилизованного рынка недвижимости. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу. Если, например, покупатель ищет квартиру в строящемся доме, то он начинает или с района, который его устраивает, или с цены. У профессионального агента другой принцип - не от дома, а от строительной компании. Именно так надо искать квартиру сегодня.
Хотелось, чтобы Вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, уверенно идут по жизни. Все, чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго.
Первые годы агентства брали деньги практически только за информацию - помогали встретиться продавцу и покупателю. Легальный рынок недвижимости существует с 1992 год. За это время определилось предназначение риэлтера - мы знаем рынок недвижимости, мы умеем на нем работать, мы создали безопасные схемы проведения сделок. Сегодня мы практически не торгуем информацией - мы продаем свой опыт. Все наши правила написаны слезами и нервами. Поэтому не удивляйтесь, если агентство настаивает на применяемых схемах - слишком большая плата за отступления от правил.
В первых строках статьи мы открыто говорим о существующих для покупателя возможностях сэкономить. При этом мы не боимся остаться без работы. Почему? Выбирайте, что нужно именно Вам в данный момент. Мы не выкручиваем руки. Если почувствовали необходимость - обращайтесь. В 1999 году смешно и жутко было слушать рассуждения о том, что рынку недвижимости посредники не нужны. Без агентств - плохо. После кризиса 1998 года ни у кого не было лишних денег. Многие продавцы и покупатели решили действовать самостоятельно. К тому же часть из них уже проводила сделки с помощью риэлтерских фирм и видела процедуру прохождения сделки. Казалось бы, ничего сложного здесь нет.
Результат не заставил себя ждать. По официальной статистике ГБР количество арестов квартир за год (с февраля 1998 г. по февраль 1999 г.) увеличилось вдвое. Притом, что число сделок стало меньше.
Такого роста криминализации рынка не ожидал никто. Даже мы риэлтеры, кто предостерегал от самостоятельного проведения таких сложных операций, как сделка с недвижимостью, похоже, недооценили своей роли в становлении цивилизованного рынка".
Пусть не будет у нас больше кризисов.
Чем может помочь риэлтер.
Сэкономить время.
Дело не только в том, что если Вы захотите тщательно отслеживать весь рынок недвижимости - звонки, разговоры, просмотры займут все Ваше время. Но главное, сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант. (Я не имею в виду агента-новичка. Согласен, что работа дилетанта без способностей может значительно УСЛОЖНИТЬ покупку квартиры!).
На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда "горящими" вариантами. Даже самая свежая информация, которую можно найти в интернет, запаздывает на день-два.
Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу агенты-олухи. Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много разнородной публики.
Недостатки малоопытных агентов могут корректироваться умелой поддержкой менеджеров. Но другой стороной этого, является замедленная скорость принятия решений, что крайне раздражает. Клиент, договорившись о чем-то с агентом, через некоторое время может узнать, что агент-новичок не был в курсе, ошибался, его менеджер говорит, что так делать нельзя и т.д. На новое согласование опять уходит драгоценное время, и не факт, что новые соглашения не будут так же легко разрушены. Очень часто на такие консультации с начальством времени просто нет. Решение должно быть принято мгновенно.
Понять свои истинные желания и оценить возможности.
Потеря только времени - не самое обидное. Риэлтер - во многом консультант, психолог. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Покупателю нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Если Вы ищете квартиру типовой планировки в определенном удобном для Вас месте, наверняка, не чувствуете особой необходимости в профессиональном совете. Но мы видим, что происходит в сознании покупателя через год-два-пять после покупки квартиры, и можем предположить, будет ли удобно в выбранной Вами квартире.
Кардинально различается подход к выбору квартиры покупателя, для кого это происходит в первый раз, и того, кто уже покупал несколько лет назад. Для того, кто покупает впервые очень важно место и цена, кто когда-то уже покупал - более внимательно подходят к "выбору соседей по дому", предпочитают дома после реконструкции или новые и т.д.
А поиск квартир в центре города, в старом фонде - очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? (см. ниже "Распространенные заблуждения") Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры - одна из задач агента. Кто, как не он - Ваше доверенное лицо - посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли Вам говорят. А если нет, то почему.
Защитить Ваши интересы.
Самостоятельно найдя квартиру, Вы приходите в агентство, представляющее продавца. И, фактически, Вы вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких - "эластичные").
Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден. Подавляющее число расчетов проходит через ячейки. В случае элементарной цепочки (2-3 квартиры) уже накапливается довольно много (по отдельности небольших) рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал - агент, который знает все возможные пути развития ситуаций. Тем более, если контроль над расчетами переложен на участников цепочки - владельцев "ключей" от ячеек (см. «Схемы взаиморасчетов»).
Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения сделки.
Покупатель идет на поводу у агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца - профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, - никаких проблем. Однако такое золотое сочетание встречается довольно редко.
Если с Вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может Вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на Вас могут "повесить лишнее". Очень скверное состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, Вы постоянно ловите себя на мысли (возможно, и ложной) - не обманывают ли меня?" (Хотя бы в мелочах.)
Или покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок, переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. Агрессией отчаяния можете развалить сделку. После переговоров - нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель потрачено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости.
Контрагент - часто непонятное слово. Контрагенты - агент покупателя и агент продавца. Агент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой - агентом продавца. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными между сторонами рисками.
Здесь уместна аналогия с вековыми традициями судебной практики. Можно выступать в суде и без адвоката, все будет решено по закону, но только не в Вашу пользу. Или представьте себе совмещение в одном человеке двух сторон - обвинителя и защитника. Это невозможно. Ужас. Бред.
В недвижимости - то же самое. Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не на много меньше.
Если говорить о первичном рынке - где продаются квартиры в строящихся домах, то уже в 1997-1999 годах приобрел цивилизованные формы. Но на нем работают строительные фирмы, у которых нужно и можно покупать квартиры и те, кто пытается строить сразу несколько домов, не имея достаточных средств, постоянно создавая финансовые пирамиды, перекидывая строителей со стройки не стройку и латая образующиеся денежные "дыры".
Подводя черту, рекомендую Вам, каким бы путем в поисках квартиры Вы ни решили бы идти, в любом случае найдите профессионала, на которого можно положиться, - он Вам пригодится. Профессионалы редко дежурят на телефонах. Их имена передаются из рук в руки. Стоимость услуг та же. Уровень знаний, возможностей, стиль общения - на несколько порядков выше.
Распространенные заблуждения.
Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.
Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, – шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках.
Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.
Оформление покупки.
Найти квартиру – полдела. Оформить сделку – зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.
Прямая продажа.
Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.
Встречная покупка.
Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.
Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.
Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену). Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.
Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.
Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы. На стоимость кроме реальных запросов продавца влияет:
• Квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
• Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.
Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.
Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке.
• Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
• Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
• Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
• Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
• Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
• Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей.
Мера ответственности агентств.
На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство?
Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии, не опираясь на законы, а зачастую вопреки ним. К сожалению, возможности риэлтера очень сильно ограничены законодателем.
Возможно, именно поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос.
Обеспечить спокойствие покупателя они могут только за счет своего знания процессов происходящих на рынке недвижимости, использованием безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверена годами.
Голословные утверждения с раздуванием щек: «Мы гарантируем, что проблем не будет, мы решим любые вопросы...» скорее всего, звучат для повышения своей значимости. А зачастую и просто по неведению.
Если говорить о гарантиях, то агентство и непосредственно агент при проведении сделки на вторичном рынке может:
• Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны;
• Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;
• Предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег …);
• Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.
Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки.
Но если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев Вы не видели. Что у них на уме – неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Вполне вероятно, что никаких серьезных мотивов за этим нет...
По закону Государственная регистрации прав на недвижимое имущество не гарантирует бесповоротного перехода права собственности. Ни государство, ни риэлтерские фирмы не обязаны ничего компенсировать пострадавшему в случае признания сделки недействительной. Но риэлтерские компании не смогут существовать, если по многим нашим сделкам будут проходить судебные тяжбы. Даже не смотря на то, что согласно действующим у нас законам
агент и агентство НЕ МОГУТ:
• Легально проверить историю предыдущих продаж. Гарантировать безупречность прошлых сделок. Агентства не имеют официального доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, ГБР, картотекам психоневрологических диспансеров. Но для проведения сделок мы должны владеть этой информацией и поэтому вынуждены использовать неофициальные каналы;
• Гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность на спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему не доводя дело до суда или помогут отстоять Ваши интересы;
• Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны.
Для того чтобы не возникали подобные сложности риэлтер еще в момент сделки закладывает рычаги влияния на продавца задерживает выплаты до момента приема-передачи квартиры. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. Даже когда при встречной покупке до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы возникают также очень и очень нечасто. Есть куда прописаться и переехать. Необходимо только не пускать процесс на самотек и постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.
Опять же для спокойной жизни покупателя в будущем по неофициальным каналам агентство просит представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. На её основании можно проверить официальную справку формы 9, выданную паспортным столом, проанализировать, кто, куда выписывался-прописывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении.
Более серьезную проверку истории квартиры мы заказываем в юридической фирме, которая, используя свои полномочия и связи, выдаст заключение о явных нарушениях в предыдущих сделках. Причин признания сделки недействительной множество. Такая экспертиза – серьезное испытание для права собственности.
Небольшая тонкость. Заказывая проверку, Вы платите деньги. Срок ее проведения 5-10 дней. Таким образом, необходимо быть уверенным, что за это время интересующая Вас квартира не будет продана кому-то другому и продавец никуда не исчезнет. Если в истории предыдущих продаж будет найдет криминал, не стоит жалеть о потраченных на проверку деньгах. В случае лишения Вас права собственности на эту квартиру, потери были бы в 100 раз больше.
К сожалению, даже такой тщательный анализ не дает полной гарантии от возможности оспаривания права собственности и потери квартиры, т.к. наше законодательство очень запутано, местами противоречиво и неоднозначно. Методы сбора информации порой полулегальны и поэтому могут не иметь под собой правовой основы и быть не достоверны.
Оформление сделок в 1992-1993 годах происходило в отсутствие четких канонов, с множеством нарушений, на которые в то время не обращали внимания. Почти все квартиры оформлялись (и продолжают продаваться до сих пор) по заниженной стоимости ПИБ. К тому же существует масса вариантов, которые не сможет выявить любая, самая тщательная проверка.
Например, владелец квартиры (не состоящий на учете в психоневродиспансере) за час перед нотариатом идет к врачу психиатру (возможно знакомому) и тот находит у него острое психическое заболевание, состояние невнимательности или что-нибудь подобное. О чем делает соответствующие записи и выдает справку.
В мире разработан цивилизованный механизм гарантированного сохранения у покупателя права собственности (средств потраченных на покупку) – страхование сделки.
Страхование сделки.
В России появились страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж, выдают покупателю страховой полис.
В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование – цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств затраченных на ее покупку, потому что в нашей стране не страхуется титул (право собственности) добросовестного приобретателя.
Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой – 10 лет – срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год – бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем – минимальна.
Нельзя не сказать о том, что к выбору страховой компании стоит подходить серьезно. Ведь если страховая фирма перестанет существовать – уплаченные за страховку деньги окажутся выброшенными на ветер. В России страхование права собственности делает первые шаги. Но уже сегодня достаточное количество сделок страхуется.
|
|
